ОАЭ · Гайд
Golden Visa ОАЭ за недвижимость: как считать 2 млн AED
Golden Visa за недвижимость в ОАЭ: как набрать 2 млн AED из нескольких объектов, что с ипотекой и офф-планом, какие документы и пошлины нужны в 2026 году.
- Автор
- Команда Globexpat
- Опубликовано
- Обновлено
- Чтение
- 7 мин
#Golden Visa#Резидентство#Документы
Golden Visa за недвижимость в ОАЭ получает владелец одного или нескольких объектов общей стоимостью от 2 000 000 AED. По гайду ICP объекты должны быть полностью оформлены на инвестора, ипотека допускается при условии, что кредит выдал одобренный местный банк, а квартиры на стадии строительства засчитываются, если их продаёт одобренный застройщик.
Главные вопросы, которые нам задают: можно ли сложить два объекта, считается ли полная цена при ипотеке и проходит ли офф-план. Короткие ответы: сложить можно, ипотека допустима с письмом банка, офф-план проходит только у одобренного застройщика. Дальше разбираем детали и типичные ситуации.
Сразу оговоримся: методику оценки конкретного объекта определяет земельный департамент эмирата (в Дубае это Dubai Land Department), поэтому перед сделкой стоит получить его подтверждение.
Базовые требования ICP
| Требование | Что сказано в гайде ICP |
|---|---|
| Сумма | Один или несколько объектов в ОАЭ общей стоимостью от 2 000 000 AED |
| Право собственности | Полное, зарегистрировано на имя инвестора |
| Ипотека | Допускается, если финансирование от одобренного местного банка |
| Офф-план | Допускается, если покупка у одобренного местного застройщика, авторизованного местным органом |
| Страховка | Медицинская страховка инвестора и семьи на весь срок |
| Подтверждение | Письмо департамента регистрации недвижимости о стоимости от 2 млн AED |
Подробнее: Виды резидентских виз ОАЭ.
Как считать 2 млн AED
ICP говорит об общей стоимости одного или нескольких объектов. Значит, порог можно набрать из двух-трёх квартир, если каждая полностью принадлежит вам. Стоимость подтверждает местный департамент регистрации: в Дубае он ориентируется на свои данные по сделке. Если цена в договоре близка к 2 млн AED, закладывайте запас: расхождение в несколько тысяч дирхамов может стоить визы.
| Ситуация | Как оценивается |
|---|---|
| Одна готовая квартира за 2 100 000 AED, оплачена полностью | Проходит по базовому требованию |
| Две квартиры: 1 200 000 и 900 000 AED, обе на вас | Проходит, сумма 2 100 000 AED |
| Квартира за 2 500 000 AED в ипотеке одобренного банка | Допускается по ICP, нужен NOC банка с оплаченной суммой и остатком |
| Офф-план на 2 200 000 AED у одобренного застройщика | Допускается по ICP |
| Объект в совместной собственности с супругом | В гайде ICP не описано, уточняйте в земельном департаменте |
| Объект оформлен на компанию | В гайде ICP не описано, уточняйте |
Ипотека: что нужно от банка
ICP допускает финансирование, если его выдал одобренный местный банк. Иностранная ипотека или заём от застройщика под это правило формально не подпадают.
Dubai Land Department уточняет порядок: при ипотеке заявитель представляет письмо банка об отсутствии возражений (NOC). В письме банк подтверждает, что не возражает против выдачи визы на основании объекта, и указывает оплаченную сумму и остаток долга. Учитывает ли департамент только оплаченную часть или полную стоимость объекта, зависит от текущей практики; по данным на август 2026, уточняйте до подписания договора.
Для покупки с ипотекой понадобится счёт в банке ОАЭ. Об открытии счёта нерезиденту рассказываем на странице личный счёт в ОАЭ.
Офф-план: объекты на стадии строительства
Гайд ICP прямо допускает покупку одного или нескольких строящихся объектов на сумму от 2 млн AED, если продавец одобренный местный застройщик, авторизованный компетентным органом. На практике это означает, что проект должен быть зарегистрирован в земельном департаменте, а договор купли-продажи внесён в реестр (в Дубае это Oqood).
Минимальный процент оплаты офф-плана и то, как сочетается офф-план с ипотекой, гайд ICP не раскрывает. Эти условия задаёт земельный департамент эмирата, и они периодически меняются. Уточняйте их до внесения первого платежа.
Учтите и сроки сдачи проекта. Пока объект строится, ваше право подтверждается договором в реестре, а после сдачи договор переоформляется в полноценный документ о собственности. При продлении визы через несколько лет проверят уже его, поэтому сохраняйте всю переписку с застройщиком и платёжные документы.
Документы и порядок подачи
- Регистрация права собственности (title deed) или договора офф-план в земельном департаменте.
- Письмо департамента о стоимости объектов от 2 млн AED. В Дубае заявку можно подать через услугу DLD «Golden Visa application - Investor».
- Въездное разрешение для инвестора в недвижимость, если вы за границей, или смена статуса внутри страны.
- Медосмотр (заявители от 18 лет) и медицинская страховка.
- Биометрия, выпуск Emirates ID и резидентского разрешения.
Для заявителей за рубежом ICP выдаёт многократную въездную визу на 6 месяцев с возможностью продления ещё на 6 месяцев, чтобы успеть пройти все этапы.
Ошибки, которые стоят визы
Из нашей практики, большинство отказов и задержек связано не с порогом как таковым, а с деталями сделки:
- Цена впритык к 2 млн AED. Если департамент оценивает объект ниже цены договора или часть суммы приходится на мебель и паркинг, порог может не набраться.
- Ипотека в зарубежном банке. ICP допускает только финансирование одобренного местного банка, поэтому кредит в банке за пределами ОАЭ не подходит.
- Офф-план у застройщика без регистрации проекта. Если договор не внесён в реестр земельного департамента, ICP его не учтёт.
- Объект на компанию или в долях. Гайд ICP говорит о полной собственности инвестора; иные схемы проверяйте до покупки.
- Нет страховки на всю семью. Страховка нужна на весь срок резидентства, и её отсутствие тормозит выпуск визы.
Порядок действий до покупки
- Определите эмират и получите в земельном департаменте подтверждение, как будет оцениваться ваш объект.
- Если нужна ипотека, заранее откройте счёт и получите предварительное одобрение в местном банке.
- Для офф-плана проверьте, что застройщик и проект зарегистрированы, и узнайте минимальный процент оплаты для визы.
- Заложите в бюджет страховку, медосмотр и пошлины на всех членов семьи.
Подробнее: Emirates ID: сроки и стоимость.
Пошлины
| Статья | Сумма |
|---|---|
| Въездное разрешение инвестора в недвижимость (ICP) | 100 AED заявление, 100 AED выпуск, 100 AED smart-сбор |
| Золотое разрешение на резидентство (GDRFA Дубай) | 1 100 AED плюс Knowledge и Innovation Dirham |
| Подача изнутри страны (GDRFA Дубай) | 500 AED |
| Emirates ID на 10 лет (ICP) | 100 AED за каждый год плюс 100 AED smart-сбор |
| Сборы земельного департамента, медосмотр, страховка | По данным на август 2026, уточняйте |
Мы консультируем по выбору объекта под критерии визы и сопровождаем процесс, подачу документов выполняет лицензированный агент или сам департамент. Общие требования ко всем категориям собраны в статье Golden Visa ОАЭ: основания и требования, а визовые варианты на странице Golden Visa.
Что изменилось в 2026
- Порог 2 млн AED и правило об одобренном банке для ипотеки в гайде ICP на август 2026 сохраняются.
- ICP в своём гайде указывает срок 10 лет и для инвесторов в недвижимость, тогда как сводная таблица u.ae по-прежнему пишет 5 лет. Срок вашей визы подтверждайте при подаче.
- С конца 2025 года в каталоге ICP есть отдельная услуга «Entry Permit Issuance for Real Estate Investor Residency» со своими пошлинами. Она нужна тем, кто подаётся из-за рубежа.
Частые вопросы
Можно ли сложить квартиры в Дубае и Абу-Даби?
ICP говорит о недвижимости в ОАЭ в целом и об общей стоимости одного или нескольких объектов. Но письма о стоимости выдают департаменты разных эмиратов, поэтому порядок подачи для объектов в двух эмиратах уточняйте заранее.
Подойдёт ли ипотека в российском или казахстанском банке?
Нет. ICP допускает финансирование только от одобренного местного банка ОАЭ.
Что будет с визой, если я продам квартиру?
Основание исчезнет. Если вы продаёте объект, а новый на 2 млн AED не покупаете, виза может быть отменена при проверке. Планируйте замену заранее.
Получат ли визы жена и дети?
Да. Держатель Golden Visa может спонсировать супруга и детей без ограничения по возрасту, а также родителей. Подробнее в статье семейная виза ОАЭ.
Сколько можно жить вне ОАЭ с такой визой?
По данным u.ae, держатель Golden Visa может отсутствовать дольше обычных 6 месяцев без потери визы.
Источники
- ICP, Golden Residency Guide (раздел Real Estate Investors): icp.gov.ae/en/services/uae-golden-residency
- ICP, Entry Permit Issuance for Real Estate Investor Residency: icp.gov.ae
- Dubai Land Department, Golden Visa application - Investor: dubailand.gov.ae
- GDRFA Dubai, Issuing a golden residence permit (investors): gdrfad.gov.ae
- u.ae, Golden visa: u.ae